Investas Property

Secara umum, investasi dapat diklasifikasikan dalam 2 (dua) macam, yaitupenanaman modal pada aset riil dan penanaman modal pada aset finansial. Bisnis di bidang property termasuk ke dalam bagian penanaman modal pada aset riil.Dimana seseorang mengeluarkan dana untuk membeli sebuah aset berwujud seperti rumah, apartemen, ruko ataupun tanah untuk mengharapkan keuntungan dari harga jual di kemudian tahun.

Pengertian Investasi Property

Dalam situs Wikipedia Indonesia, property diartikan sebagai sesuatu yang biasanya dikenal dalam istilah keuangan sebagai entitas. Properti biasanya terkait dengan kepemilikan seseorang atau sekelompok orang atas suatu hak eksklusif.

Pengertian investasi properti dalam Pernyataan Standar akuntansi Keuangan (PSAK) No. 13 adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik ataulessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental (sewa) atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya dan tidak untuk:

1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau tujuan adminstratif atau
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Atau dimaknai secara sederhana bahwa investasi propertiadalah mengeluarkan (menanam) modal atau uang dalam aset yang berbentuk tanah dan atau bangunan yang didirikan diatasnya.

Bentuk Investasi Property

Peluang usaha berbisnis di bidang property membutuhkan intuisi dan perkiraan yang tepat. Anda harus pandai dalam memetakan posisi apakah property yang akan anda beli memiliki potensi yang strategis kedepannya.

Sebelum anda memutuskan untuk bermain dalam bisnis property ada baiknya anda mengetahui tentang macam-macam bentuk bisnis di bidang properti sebagai berikut:

Bisnis Property Tanah

Seperti halnya bermain investasi pada aset riil lainnya seperti emas, bisnis property dalam bentuk tanah bisa dikatakan tidak mengenal inflasi dan kecenderungan untuk untung dalam harga jual nantinya.

Bisnis jual beli tanah merupakan jenis investasi tradisional. Dikatakan tradisional karena memang prakteknya jenis bisnis ini sudah terjadi bahkan pada saat zaman kakek nenek Anda masih hidup meskipun pada saat itu mereka belum mengenal apa itu investasi.

Pada zaman dahulu, orang lebih menyukai menyimpan hartanya berupa tanah dan bukan uang, karena tingkat resiko kehilangan lebih kecil dari pada menyimpan uang.

 

Bisnis Property Rumah

Bisnis jual beli property rumah memang sangat diminati oleh kalangan masyarakat. Orang tertarik untuk menjalani bisnis rumah karena:

1. Harga tanah dan bangunan cenderung mengalami kenaikan. Fakta ini bisa kita lihat dari banyaknya perumahan yang mengalami kenaikan harga yang cukup signifikan. Dengan kenaikan tersebut, potensi untuk memperoleh keuntungan dari jual beli rumah tentu cukup besar.
2. Faktor resiko dari bisnis jual beli berupa rumah yang relatif lebih kecil jika dibandingkan dengan bisnis jual beli dalam bentuk instrumen lain.
3. Dana yang akan dikeluarkan tak perlu sebesar nilai permodalan atau harga beli rumah yang sebenarnya. Alasannya karena dengan menggunakan jasa pengkreditan atau pembiayaan dari bank, kita cukup mengeluarkan dana untuk uang muka sebesar 30-40% (persen) dari harga beli rumah dan sisanya bisa di cicil kepada pihak bank.
4. Kebutuhan akan papan (rumah) merupakan kebutuhan primer sehingga permintaan akan terus ada sebanding dengan peningkatan populasi penduduk.

Bisnis Property Apartemen

Berdasarkan situs Wikipedia Indonesia bahwa yang dimaksud dengan apartemen adalah sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan bahkan ratusan unit apartemen.

Apartemen merupakan salah satu trend hunian yang paling banyak dicari orang di beberapa kota besar di Indonesia. Berbisnis property dalam bentuk apartemen tidak jauh beda dengan bentuk lain seperti rumah.

Beberapa keunggulan dari investasi dalam bentuk apartemen jika dibandingkan dengan bisnis jual beli dalam bentuk rumah, yaitu:

1. Lokasi apartemen kebanyakan berada di posisi yang strategis. Sehingga sudah pasti akan banyak diminati.
2. Infrastruktur atau fasilitas yang diberikan pihak pengembang pada apartemen (keamanan, sarana olahraga, kebersihan) lebih baik.
3. Tingkat huniannya pun lebih tinggi.

Dalam hal berinvestasi properti, pada umumnya orang mempunyai dua tujuan berbeda. Tujuan pertama, investasi yang dilakukannya hanya bersifat jangka pendek (short-term investment), dimana ia berinvestasi bertujuan untuk dijual kembali, seperti pembelian tanah, rumah, rumah toko (ruko) dan lainnya kemudian dijual kembali kepada pihak lain.

Tujuan kedua, investasinya mempunyai sifat jangka panjang (long-term investment), dimana ia bertujuan untuk dimiliki dan / atau kemudian disewakan, seperti villa, fuction house, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel,sportclub dan sebagainya. Disini faktor “kebanggaan” pemiliknya tampak lebih dominan.

Namun apa pun tujuannya, banyak orang yang memandang investasi pada properti lebih menarik dan lebih menguntungkan dibanding investasi di bidang lain. Hal ini dapat dimaklumi karena hampir semua orang beranggapan bahwa tidak ada sejarahnya, khususnya tanah dan rumah yang turun harganya. Setiap tahun dapat dipastikan harganya akan meningkat dan terus meningkat di tahun-tahun berikutnya.

Dalam ilmu real estate yang sedikit canggih disebutkan pula bahwa yang menjadi pertimbangan dalam investasi properti ada lima hal, yakni : income, depreciation,equity build-up, appreciationdan leverage, atau disingkat IDEAL. Penjelasannya sebagai berikut :

1. Income adalah pendapatan dari hasil investasi properti yang disewakan. Perhitungan sederhananya melalui persentasi nilai sewa per tahun atas nilai properti tersebut, dan pada tahun ke berapa modal investasinya akan kembali. Misalnya, nilai properti Rp 100juta dan disewakan per tahun Rp 10jt, jadi pada tahun ke-10 modalnya akan kembali.
2. Depreciation adalah pengalokasian biaya dari suatu aset properti yang secara akuntansi menjadi unsur biaya. Biasanya ini banyak dilakukan pada perusahaan, dimana memasukkan biaya depresiasi sebagai biaya perusahaan, sementara aset properti masih tetap mempunyai nilai ekonomis.
3. Equity build-up adalah nilai saham yang dimiliki atas sebuah properti oleh investor yang meminjam dan telah terjadi amortisasi dari pinjaman pokoknya. Misalnya, ia membeli sebuah properti senilai Rp 1 milyar dengan pinjaman bank Rp 800juta dan membayar uang muka Rp 200juta. Setelah mengangsur selama jangka waktu tertentu, pinjamannya tinggal Rp 700juta, dan dengan asumsi harga pasar belum naik, maka ia mendapat equity build-upsenilai Rp 100juta.
4. Appreciation adalah peningkatan nilai suatu properti. Misalnya, sebuah properti yang dibeli pada tahun lalu seharga Rp 100juta, dan tahun ini menjadi Rp 120juta, berarti telah terjadiappreciation sebesar Rp 20juta dalam setahun. Istilah lainnya yang lebih popular ialahcapital gain atau disingkat gain. Inilah yang menjadi alasan utama orang untuk melakukaninvestasi pada properti.
5. Leverage adalah penggunaan dana pinjaman guna meningkatkan keuntungan investasi properti. Untuk leverage agak sulit dijelaskan di sini secara umum, karena harus dilihat kasus per kasus dan tidak banyak orang memperolehleverage karena melibatkan pihak pemberi pinjaman (bank atau pihak ketiga) yang perlu mempelajari lebih rinci sebelum memberikan pinjaman.

Namun apa pun bentuk investasi, para investor properti hendaknya tetap memperhitungkan tiga hal, yakni : menghitung biaya investasi itu sendiri, berapa besar hasil yang biasa didapat dari investasi yang ditanam (yield ataureturn), dan kapan hasil tersebut dapat dinikmati.

Manfaat Investasi Properti

Apa saja sih manfaat investasi properti? Ini dia pembahasannya.

1. Rendah Resiko

Risiko investasi properti dapat dikatakan cukup rendah. Hal ini dikarenakan pergerakan nilai properti tidak sekencang dan sesensitif saham. Sehingga investasi ini dikatakan cukup cocok bagi investor yang tidak ingin mengambil risiko yang terlalu tinggi dalam berinvestasi.

2. NILAI KEUNTUNGAN MENINGKAT DARI TAHUN KE TAHUN

Keuntungan lain dari investasi properti ini adalah nilainya cenderung meningkat dari waktu ke waktu meski tidak dalam jangka waktu pendek. Hal ini jelas akan menguntungkan Anda di masa mendatang, misalnya pada saat memasuki masa pensiun. Selain itu, dalam waktu pendek, investasi properti pun menghasilkan keuntungan lain dalam bentuk uang sewa maupun uang kontrak. Sehingga keuntungan yang didapat dari investasi ini terbilang cukup besar.

3. DAPAT DIJADIKAN AGUNAN

Dengan keuntungan yang cukup besar dan menjanjikan tersebut, tidak bisa dipungkiri bahwa properti juga dapat dijadikan agunan untuk mengajukan pinjaman yang akan digunakan untuk investasi properti lain. Siklus keuntungannya kurang lebih akan sama sehingga investor lebih mampu memperkirakan properti seperti apa yang dibutuhkan terkait dengan besarnya modal, jangka waktu balik modal, keuntungan yang didapatkan, serta memperhitungkan berapa tanggungan hutang yang harus dibayarkan dalam jangka waktu tertentu.

4. DAPAT TERLIHAT SECARA FISIK

Banyak orang yang tidak menyukai investasi yang tidak terlihat. Maka tidak heran bila dari nominal kecil pun akan diinvestasikan dalam bentuk atau wujud barang, misalnya emas. Begitu pula dengan investasi properti. Properti jelas terlihat wujud fisiknya sehingga investasi ini cukup diminati oleh pemilik modal besar.

Kelemahan Investasi Properti

Dengan keuntungan yang terlihat besar dan menjanjikan, tidak berarti investasi ini tidak memiliki kekurangan. Beberapa hal yang harus Anda dan para investor perhatikan terkait dengan kelemahan investasi properti antara lain:

1. Biaya perawatan untuk investasi properti cenderung besar. Hal ini harus dilakukan untuk tetap menjaga kualitas investasi properti yang dapat memberikan keuntungan yang setidaknya sama bagi pemilik modal.
2. Investasi properti jelas merupakan investasi yang padat modal. Artinya investasi ini membutuhkan modal yang cukup besar untuk mendapatkan keuntungan yang besar pula karena besarnya modal yang dikeluarkan proporsional dengan besarnya keuntungan yang akan didapatkan.
3. Isu keterjangkauan investasi atau affordability investment merupakan hal yang harus diperhatikan sebagai sisi kelemahan investasi properti karena harga properti biasanya akan ditetapkan berdasarkan sifat pasar lokal. Sehingga pemilihan tempat untuk investasi properti pun juga turut menjadi faktor yang sangat dipertimbangkan untuk menanamkan modal dalam investasi properti.
4. Biaya transaksi untuk investasi properti juga terkenal tinggi. Biaya ini biasanya mencakup pajak seperti PPH dan BPHTB. Besarnya pajak PPH adalah 5% yang dikenakan bagi penjual dan untuk BPHTB sebesar 5% dikenakan bagi pembeli.
5. Waktu yang diperlukan untuk membeli properti pun tidak terbilang singkat seperti jenis investasi lainnya. Hal ini dikarenakan pemilihan investasi properti harus mempertimbangkan banyak hal mengingat investasi properti merupakan tipe investasi yang high risk high return.
6. Meski harganya terbilang meningkat, tetapi hal ini tidak berlaku bagi kualitas properti itu sendiri. Setiap tahun, sebuah bangunan pasti akan mengalami penyusutan fungsi, misalnya dalam bentuk ketahanan dan kekokohan bangunan. Maka dari awal pembangunan properti ini harus sangat memperhitungkan pemakaian bahan baku, di samping harga atau modal awal.
7. Investasi properti merupakan investasi yang cukup rawan bila terjadi bencana alam atau kecelakaan yang disengaja. Risiko ini bisa mulai dari risiko ringan hingga risiko berat. Meski properti didaftarkan dalam asuransi, namun ada pengorbanan lain yang harus dilakukan yaitu waktu yang mungkin tidak sebentar sehingga pemilik modal harus mengkalkulasi kembali modal dan jangka waktu terkait dengan keuntungan yang seharusnya didapat.

Pertimbangan Sebelum Berinvestasi Properti

Setelah mengetahui keuntungan dan kerugian yang harus diperhatikan, ada beberapa saran dan strategi bagi pemilik modal yang berkeinginan memiliki investasi properti, di antaranya:

1. Membeli properti di lokasi strategis akan memberikan keuntungan dalam bentuk kenaikan harga atau capital gain yang cukup tinggi.
2. Mengetahui rencana tata kota akan membantu investor properti dalam menentukan lokasi investasi yang dirasa strategis dan cocok bagi target pasar. Sesuaikan juga dengan geografi masyarakat yang ada di sekitar calon lokasi.
3. Pertumbuhan kota merupakan faktor yang cukup berpengaruh terhadap pembangunan investasi properti karena dengan pertumbuhan kota atau daerah yang tinggi bisa menjadi faktor yang melipat gandakan keuntungan investasi.
4. Setiap berita merupakan hal yang bisa menjadi faktor pertimbangan investasi. Dalam kaitannya dengan investasi properti, investor harus memiliki pengetahuan luas terkait dengan hal-hal yang akan mempengaruhi investasi properti seperti infrastruktur, fasilitas sosial, pembukaan kampus maupun rumah sakit baru, dan lain-lain.
5. Membeli properti yang masih dalam tahap penawaran akan memberikan investor harga yang lebih rendah daripada properti yang sudah selesai dibangun.

Masyarakat diimbau lebih cermat dan kritis ketika akan membeli properti baik untuk digunakan sendiri maupun investasi. Sekretaris DPD Real Estate Indonesia (REI) DIY Rama Adyaksa mengungkapkan, sikap cermat dan kritis akan membantuk konsumen mendapatkan properti yang terjamin keamanannya.

Keamanan yang ia maksud adalah secara fisik bangunan dan perizinan. Tujuannya, agar konsumen tidak tertipu oleh pengembang yang tidak bertanggung jawab.

“Memang tidak memungkiri daya tarik DIY sebagai tempat investasi itu luar biasa. Namun, karena menarik dan manis, kadang calon investor kurang kritis untuk memilih properti yang diinvestasikan,” ujar dia kepada Harian Jogja ketika ditemui di Kantor DPD REI DIY, Timoho, Jogja, Senin (22/2/2016).

Untuk itu, REI memberikan beberapa saran kepada konsumen yang hendak berinvestasi di bidang properti.

Konsumen harus mengecek dulu apakah pengembang menjadi anggota asosiasi yang ada, misalnya REI yang ada di DIY. Pengembang yang masuk asosiasi bisa dipastikan kredibilitasnya.

Calon investor harus mengecek lokasi di mana properti itu akan dibangun. Calon investor harus mau melakukan upaya untuk mengecek tata ruangnya. Mereka bisa mengakses secara online di beberapa daerah untuk mengetahuinya. “Ada upaya untuk mendatangi Kantor Pemda setempat untuk mengecek tata ruang. Kalau lokasinya bukan untuk perumahan kemungkinan itu belum berizin,” ungkap dia.

Investor bisa bertanya pada pihak perbankan. Data diperbankan merupakan alat screening. Perbankan akan mau bermitra denga pengembang jika terbukti kredibilitas piham pengembang. “Jika perizinan sudah lengkap, maka perbankan akan mau bermitra karena ada persyaratan untuk bermitra dengan bank. Itu salah satu caranya. Seharusnya mereka terbuka,” kata dia.

Cara berikutnya yang bisa dilakukan adalah mencari referensi mengenai pengembang tersebut. Referensi bisa didapat dari kenalan, saudara, keluarga, atau pihak yang pernah berinvestasi dari produk pengembang yang sama. “Mereka bisa bertanya tentang produk-produk sebelumnya. Itu poin tertinggi karena ada unsur kepercayaan,” ujar dia.

Kasus penipuan investasi properti bisa disebabkan kurang kritisnya konsumen. Hal itu tentu akan merugikan konsumen. Selain itu, sisi pengembang lainnya juga akan terimbas karena turunnya kepercayaan dari masyarakat. “Pengembang yang tidak jujur sudah jelas tidak memiliki itikad baik.

Pertama, mereka tidak masuk asosiasi dan mereka tidak mengurus perizinan,” kata dia. Ia mengatakan, kasus penipuan bisa menurunkan kepercayaan kepada pengembang properti. Namun, jika pengembang terbukti kinerja dan kredibilitasnya, kepercayaan akan kembali naik. ( Sumber )

Daerah Istimewa Yogyakarta tetap menyimpan potensi besar di sektor properti. Pasalnya, Jogja adalah kawasan wisata dan pusat pendidikan yang selalu memiliki daya tarik bagi pendatang untuk tinggal.

Adoram Arthanto, Manager Marketing PT Merapi Arsita Graha mengatakan, potensi tersebut membuat bisnis properti di Yogyakarta prospektif. Bahkan, pembeli dari luar Kota Pelajar ini diperkirakan mencapai 50%.

“Biasanya motivasi orang luar Jogja untuk tinggal adalah bersekolah. Mula-mula hanya indekos, kemudian jika saudaranya menyusul sekolah di Jogja, orangtuanya membeli rumah untuk anak-anaknya,” kata Adoram yang tengah memasarkan Kuantan Regency Nogotirto dan Green Kuantan Residence.

Senada dengan Adoram, Widjaja Daniel Yunanto, Manager Marketing Damai Putra group Wilayah Tengah menuturkan, selain ditempati oleh mahasiswa, rumah juga diminati oleh mereka yang pernah tinggal atau bekerja di Yogyakarta.

“Biasanya mereka membeli rumah untuk tempat tinggal setelah memasuki masa pensiun,” jelasnya.

Daniel menambahkan, wilayah yang paling dicari saat ini adalah sekitar Kaliurang atau ring road utara. “Di kawasan ini harga tanah berkisar Rp10 juta per meter persegi,” katanya. “Di sinilah lokasi proyek kami, Casa Grande.”

Kawasan termahal berada di sekitar pusat kota, yakni di sepanjang Malioboro. Di sana harga tanah berkisar Rp30 juta – Rp40 juta per meter persegi. Tetapi ada yang menawarkan dengan harga Rp50 juta per meter persegi. Soal capital gain, Daniel dan Adoram sepakat kenaikannya bisa mencapai 15% setiap tahunnya.

Menurut Adoram, kawasan lain yang menjanjikan, antara lain Sleman dan Bantul. Sementara itu, rencana pembangunan bandara baru Yogyakarta di Kabupaten Kulonprogo membuat kawasan Wates—ibukota Kulonprogo—dan sekitarnya mulai dilirik pengembang.

Dominasi Cluster Kecil 

Sejak sepuluh tahun terakhir, Yogyakarta dipenuhi oleh perumahan di atas lahan sempit, di bawah satu hektar. Hal ini disebabkan karena lahan di Jogja kian terbatas dan mahal. Sistem cluster kerap dipakai untuk produk sejenis karena dinilai lebih aman.

“Di Jogja banyak cluster-cluster kecil yang dibangun oleh pengembang kecil. Akan tetapi saat ini mereka kesulitan membangun. Dulu merka bisa pinjam dari bank, sekarang dengan aturan bangunan mesti jadi 20% baru bisa dijual, banyak di antara mereka yang kesulitan pendanaan,” urai Daniel.

Dia menyarankan agar berhati-hati membeli rumah dari developer kecil, karena dari kasus yang terjadi, mereka belum mengurus surat dan legalitas tanah, seperti sertifikat, IMB (izin mendirikan bangunan), dan lain-lain.

Rumah Rp600 Jutaan Paling Diminati

Berbeda dengan penjualan rumah di Jakarta dan sekitarnya yang didominasi rumah menengah-bawah dengan harga di bawah Rp500 jutaan, di Yogyakarta penjualan didominasi rumah menengah atas.

“Rumah paling laku di Yogyakarta seharga Rp600 juta sampai Rp1,2 miliar,” kata Adoram.

Tak jauh berbeda, Daniel mengatakan rumah di kisaran Rp600 jutaan – Rp800 jutaan laris manis di Yogyakarta. Kendati demikian, penjualan Damai Putra Group di Yogyakarta justru didominasi rumah seharga Rp1 miliar – Rp1,5 miliar.

Baik Adoram dan Daniel mengakui, seiring dengan pelemahan ekonomi, penjualan rumah di Yogyakarta pun mengalami penurunan. Adoram memperkirakan penurunan penjualan sekitar 20%. Namun, Daniel mengaku penjualan Damai Putra Group justru mengalami kenaikan cukup signifikan dibanding 2014.

“Dibanding tahun lalu, penjualan kami hingga September 2015 mengalami kenaikan 20% hingga 30%,” aku Daniel.

Anto Erawan

Penulis adalah editor Rumah.com. Untuk berkomunikasi dengan penulis, Anda dapat mengirim email ke:antoerawan@rumah.com atau melalui Twitter:@AntoSeorang

By Center Point Arsitek